Nieuws

Ik heb hierover contact gehad met de NVB en heb mijn zorgen bij de NVB neergelegd.'' Onverkoopbaar Volgens de Vereniging Eigen Huis zijn tienduizenden woningen onverkoopbaar geworden door de reactie van de banken op erfpacht. Vorig jaar zouden de banken ineens gestopt zijn met het verlenen van hypotheken bij huizen met erfpacht. De NVB stelde vorige week dat de banken de problemen wel willen oplossen, maar dat niet alleen kunnen. Overleg  De banken willen overleg met overheden, toezichthouders, erfverpachters en consumentenorganisaties. Standaardisering van erfpachtcontracten is een mogelijke oplossing, aldus de NVB. Ook kan gedacht worden aan het instellen van een marktmeester, een onafhankelijke autoriteit die boven de partijen staat en goede en slechte erfpachtvoorwaarden van elkaar weet te scheiden. © ANP

Dit geld willen de erfpachters terug. Begin dit jaar is door Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) een bodemprocedure gestart tegen de gemeente Amterdam. Duidelijk is geworden dat er door huizenkopers voor minimaal 20 miljoen euro per jaar teveel is betaald voor woningen op erfpachtgrond. Erfpachters leiden volgens de stichting enorme schade als gevolg van een te hoge aankoopprijs voor hun woning. Daar stellen ze de hoofdstad verantwoordelijk voor. De stichting roept alle erfpachters op om mee te doen en de gemeente aan te klagen. Volgens Koen de Lange, voorzitter van SEBA, heeft de gemeente sinds 1996 verzuimd kopers te melden dat er geen prijsverschillen zijn bij verkooptransacties tussen huizen op erfpacht en huizen op eigen grond. Eigenaren van huizen op erfpachtgrond moeten een jaarlijks bedrag aan de gemeente betalen. Dat loopt in de duienden euro’s per jaar. Eigenaren van huizen op eigen grond betalen die erfpacht niet. “Daar had de gemeente wel weet van en had ze tegen moet waarschuwen”, vindt hij. “Als aanbieder van financiële erfpachtcontracten ga je dan de fout in. Een financiële bijsluiter ontbrak. Huizenkopers hebben de gevolgen van het erfpachtrecht daardoor niet kunnen bepalen.”

De grond en de woning zijn en blijven eigendom van de gemeente, ook al heeft de gemeente de woning niet gebouwd en betaald. Amsterdam hanteert dit systeem nu ruim 110 jaar en heeft 130.000 erfpachtrechten aan particulieren uitgegeven. Meer dan 80% van de grond in Amsterdam is inmiddels eigendom van de gemeente. In de afgelopen jaren zijn een groot aantal gemeenten gestopt met deze vorm van gronduitgifte omdat het maatschappelijk draagvlak steeds verder verbleekt. Alleen Amsterdam houdt er hardnekkig aan vast en heeft van erfpacht een lucratieve handel gemaakt die jaarlijks € 50 mln aan de gemeentekas toevoegt. Gevolg is dat steeds meer professionele partijen geïnteresseerd zijn geraakt in erfpacht. In Nederland staan inmiddels 40.000 woningen al op particuliere erfpacht, waarbij niet de gemeente maar een particulier (veelal een professionele partij) de grondeigenaar is. Erfpacht is ondoorzichtig, omdat de gemeente ernstig tekort schiet in de informatieverstrekking. Vreemd genoeg is er geen enkele vorm van toezicht (wettelijk of via de AFM) op de erfpachtmarkt. Een goede bijsluiter ontbreekt bij een erfpachttransactie. In de perceptie van de particulier heeft men een huis gekocht, en niet slechts een erfpachtrecht. Dit gevoel wordt door de overheid nog eens versterkt, doordat de fiscus voor de WOZ-waardebepaling en hypotheekrenteaftrek geen onderscheidt maakt tussen woningen op eigen grond en woningen op erfpachtgrond. Ook de gemeentelijke belastingen maken dit onderscheid niet. Door de ondoorzichtigheid weigeren de banken sinds begin dit jaar nog woningen op particuliere erfpachtgrond te financieren, waardoor deze woningen onverkoopbaar zijn geworden. Onderzoek van de Vrije Universiteit naar 37.000 verkooptransacties in Amsterdam over een periode van 5 jaar bevestigt de ondoorzichtigheid. Bij verkoopprijzen in Amsterdam is er geen onderscheid tussen woningen op eigen grond en woningen op erfpachtgrond. Dat is raar, omdat erfpachters, anders dan eigenaren een jaarlijks bedrag aan canon moeten betalen aan de grondeigenaar. De verwachte prijsverschillen zijn er in werkelijkheid dus niet. De economische schade die erfpachters hierdoor lopen is in het onderzoek geanalyseerd en vastgesteld op ruim € 20 mln per jaar. Dit bedrag betalen Amsterdammers ieder jaar te veel bij aankoop van hun huizen! Het grootste gedeelte van deze schade bestaat uit de exorbitante verhogingen van de canon aan het einde van het eerste tijdvak, en vloeit rechtstreeks in de gemeentekas. De reactie dat kopers en erfpachters in Amsterdam zich beter moeten informeren, is te kort door de bocht en gaat voorbij aan de inhoud van het erfpachtcontract, de historische context en de plaats van erfpacht in ons rechtssysteem. Erfpacht is geen huur, lease of pacht. Bij deze rechtsvormen geniet de gebruiker bescherming tegen prijsverhoging. Vanaf 1917 hebben alle in Amsterdam uitgegeven erfpachtrechten als grondslag voor de canon de kostprijs van de grond. Bij canonherziening stapt de gemeente ten onrechte over van kostprijs naar marktwaarde. De mogelijkheid om de grondslag te wijzigen staat niet in de erfpachtcontracten. Dat de gemeente toch een manier heeft gevonden om de canon tientallen keren over de kop te laten gaan, komt doordat ze zogeheten deskundigen de vuile handen laat maken. Deze deskundigen, veelal hoofdstedelijke makelaars, stellen een in de praktijk bindend advies op voor de nieuwe canon. In een schimmig spel, waarbij particulieren door onwetendheid in het herzieningsproces worden getrokken, moeten ze in feite een blanco cheque tekenen. Deze herzieningspraktijk is op instigatie en met grote invloed en onder strakke regie van de gemeente tot stand gekomen met eerder genoemde desastreuze maatschappelijke gevolgen. De gemeente probeert uit alle macht de legitimiteit van deze herzieningspraktijk te bevestigen, waarbij veel particulieren niet tegen de gemeente in durven te gaan. De verantwoordelijk wethouder Van Poelgeest vermijdt iedere discussie en verwijst eenieder die het met de herzieningspraktijk niet eens is naar de rechter. Toch heeft geen rechter het aangedurfd zich inhoudelijk uit te laten over de gehanteerde herzieningsmethoden, wellicht omdat ze het ook maar knap ingewikkeld vinden, reden waarom er nu een collectieve bodemprocedure is gestart tegen de gemeente. Het is de hoogste tijd dat particulieren de broodnodige transparantie en rechtsbescherming krijgen, door middel van toezicht op de erfpachtmarkt door de AFM en door aanpassingen van de wet in de vorm van dwingend recht. Drs. Koen de Lange is voorzitter Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (Seba). WOORDKADER: Verantwoordelijke wethouder vermijdt iedere discussie en verwijst naar rechter